2015年12月15日

前面道路より下(上)にある物件のやっかいな物件説明とは?


前面道路から平坦の物件の場合はいいのですが、

低地の場合は、浸水
高台の場合は、車庫代わりにするためには
1階地盤面を地下車庫にするなど

説明するのですが、金額が平坦地よりもコストアップになります。


低地の場合は高台よりも人気が低い。

低地の場合は、ハザードマップの話は営業時ではせずに
重要事項説明でサラッといいます。

物件説明時には、価格面で交渉の余地が高いなど
「金額面」を強調しますね。


低地の物件はゲリラ豪雨被害が温暖化のせいなのか
リスクが高まっている昨今、ハザードマップで
かかっているようでは基本的に買うべきではない物件。

土嚢を積むなど、平坦地では対策が取れることが
低地では対策不可能で雨水が流れ込むので、
対処しようがまずないからです。

高台の場合、車の有無を聞いて、
高台ということは採光性や通風、眺望に有利で、浸水防止にもなるなど
メリットを訴えます。


ハザードマップでかかっていないのに
なぜか一部だけ浸水予測がかかっている場所は
窪地みたいに、周辺よりも水が集まりやすいところや
低地になっている場所と疑わないといけません。

低地の物件は道路から出入りする場所が2階または3階になっており
ある意味、見た目はがけ下が1階になっている

宅地造成等規正法や、がけ条例その他
法令上の制限がたぶんかかっているエリアではないかと思います。

東京都内でも普通にあります。

高台の物件が多いものの、横浜市で過去に2軒私は現場と図面で
見たことがありますね。
posted by 不動産営業太郎 at 23:23| Comment(0) | 仕事して困ったこと | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年09月07日

ステカンははがす行為も違法になるので要注意!

電柱は、電力会社の所有物であり、いくらステカン貼っているからといって、
法律論では電力会社の許可を得ないで電柱からはがす行為はしてはいけません。

だから、警察は絶対にステカンを見て、はがす行為はしないのです。

街の防災パトロール隊か他社営業マンか、地域住民によってはがされる運命。

最悪なのは、貼った時点で見つかり、はがされるケースもあります。

はがす方の立場としては、現行犯でない限り、
警察に通報しても軽微な犯罪のためか、証拠不十分なのか、動かないので

業者になりすましで問い合わせて、特定後、
宅建協会や建築指導課など宅建業者の監督処分できるところへ
「証拠」を持って通報する事が唯一できる対処方法となります。

はがしている最中に警察に見つかると、
貼っていると思われて職務質問や事情聴取
場合によっては、まずないと思いますが、注意を受けます。
「勝手にはがしたら法に触れるよ」と。


いくら違法なステカンとはいえ、電力会社の所有物である電柱に貼られたステカンを
どうこうできるのは、電力会社であり、許可がいるのが建前論です。

そこには、警察は民事不介入で手出しができません。
posted by 不動産営業太郎 at 05:29| Comment(0) | 仕事して困ったこと | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年04月25日

不動産営業にとって、とりかえしがつかない怖いこととは?

不動産営業にとって、重要書類の紛失・破損は非常に怖く
再発行できないものなら、なおさらです。

あと、固定資産税の清算計算でもそうですが
「計算間違い」も怖いリスクですね。

他には、預かった実印を紛失したとか、
重要書類以外にその他のものも。

書き直しができるものの、もう一度用意するのが大変な
ローン申込書などもそうですね。


私が営業やっているときは紛失関係はありませんでしたが
契約してい重要事項説明しているときに、契約書の数字や表現のミスに気づいて
修正したことはあります。


仲介では売買において、オリジナルの契約書作りますので
そういう問題はおきやすく、

部屋番号を変えれば、あとはみな同じ 法務部のチェック入った「ミスのない」
新築マンションの契約書のようなラクチンにできる契約書でもないので
経験がつめる反面、仕事は大変になるということです。

紛失のようなトラブルに比べて、間違い修正なんてへのカッパですがね。

何か大事なものを紛失した場合、
会社、お客さん、業者(売主 大家)それぞれ大迷惑かけ
謝罪と損害賠償ものですからね。


整理整頓ダメでも、大事な書類やものを預かったときに
どう紛失しないようにするか?

周りに聞いていいアドバイスもらっておくと
(社内の仕組み)
万が一がおきないためにも非常に有益です。


特に検査済証を紛失すると再発行しないので
買主がそれがないとローンが組めない=契約にならない
(全額現金購入者に絞られるか、建物取り壊して更地にして売るかしかなくなる)

建物価値がある場合にこれやったら、損害は数百万とか
建物が1億以上するような場合、1割でも1000万の侘び代になりますからね。

仲介の担当者の管理責任は重大です。
posted by 不動産営業太郎 at 15:25| Comment(0) | 仕事して困ったこと | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
×

この広告は1年以上新しい記事の投稿がないブログに表示されております。