2016年03月03日

辞めた不動産会社のスタッフ紹介を見て思うこと

辞めた不動産会社のスタッフ紹介を見て思うことは、

人間関係か(特に社長か上司との関係)

あるいは、成績面

主な退職理由はこの2つが多く、
休みや残業の多さはあまり理由になりません。


あとは、他の不動産会社から声かけられて転職したというケースも
わりとあります。


不動産屋は、保証協会に60万預けて、開業資金で全部で保証金含め、
最低200万くらいあれば
宅建主任者1名用意して開業は容易です。

だから、フルコミやるくらいならば、開業したほうが
看板代に搾取されてしまうことを考えると
本当は儲かります。

個人1人でやる人もいれば、共同経営する人もいるし
多くは従業員5人未満が圧倒的です。

数字求められるのは会社員でも自営でも一緒なんだから
いちしひ搾取されたり、指示されたくはないことから
本当に優秀な人ほど独立したがる業界です。







posted by 不動産営業太郎 at 18:30| Comment(0) | その他 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年01月03日

年末年始あけの不動産営業の仕事

私がいたときには、みんなでお参りして破魔矢とか、お札とか
もらいましたね。

帰社後は、ステカンいったり、売り出しの会場確保とか、
既存客へ電話やメールで、新着物件検索してメール営業で、
普段と変わらない1日が始まっていました。

年末年始はさむと、家族会議で、希望が変化したりしますが、
怖いのは、探すのを辞めるケース。

たいていはそこで関係が切れますが
しつこい業者 担当者は、うざったいほど営業しつこくします。

あとは、近所まで来たとか、適当な理由でお客さん宅へ
アポなし突然訪問する人もいましたが、何をやるのかは自由。

結果が問われるものの、その過程は営業が考えて、自由に営業できます。








posted by 不動産営業太郎 at 00:20| Comment(0) | その他 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年12月20日

リノベーションマンションの担保価値とは?

築古のリノベーションマンションの担保価値を
銀行はどうとらえているのか?

本体価格とリノベーション費用込みで
1本または2本立てでローンを組んで買っている、

新築同様の自由度と、お値段の安さにひかれて
買う人いますが、

あれぞ、
駅から遠い、郊外の新築マンションと並び、

買った時点で35年間ローン地獄に苦しめられる
買うべきではないハズレ物件。


担保価値は、土地の持分の評価に、建物の法定耐用年数の残り期間をもとに
建物全体の担保評価に対する持分で決まりますが、

マンションは、自由にならないこが多すぎる。
そしてマイナス材料も多い。

共同住宅で共同オーナーだからだ。

人口減少と高齢化社会、管理費滞納、駐車場離れによる駐車場収入の低下や
高止まりする機械式駐車場の維持メンテコストで管理組合の財政悪化など


修繕積立金



アパートを買うなり建てるなりして
そこに住みながら家賃収入を獲得する。

その後、アパート全体を売りに出すもいいし
2棟目買って貸し出すのもいい。

要はマイホームを先に買ったら不動産投資はほぼ不可能。

さらに、マイホームも中古で法定耐用年数過ぎたオンボロのリノベマンションと
新築、郊外、駅から遠い、坂道多いエリア、交通不便なマンション

どれだけ安くても買うべきではない。


業者がリノベ済みマンションなんて、リノベの暴利乗っかっているので
自分でやったほうが楽しいしコストも相見積もりでダウンできる。

リノベ済みマンション買いたい人いたら、
・35年後もローン、上がり続ける管理費、修繕積立金、
・下がり続ける年金
・売るに売れない、自己満足はなはだしいリノベ仕様
・大規模修繕してもごまかしきかない劣化
それでも買いたいのだろうか?

リノベ済みマンション買うくらいなら、
まだ、賃貸にすべき。

担保がほとんど価値がないクソオンボロマンションに
ローン組み、大金払って、新築同様に見える自己満足度の高い
ものを入れたところで、


十分使えるとはいえ、価値が0円のものに設備新しくしようと
0は0。

建物の担保価値からいったら築47年経過の物件は建物価値は0円。
固定資産税が安い(土地少ない持分の課税)くらいでメリットは多くはない。


これがバイクでZ2のように、車なら日産スカイラインGT−Rなど
旧車なのにプレミア価値があるものならば担保価値が0でも、
売買価格が高止まりして人気が衰えないならわかる。

でもこれから、日本の不動産は大半が負動産に突入する時代。

建物価値0円のマンションに数千万円のローンを組む。
与信を毀損しまくった買い物で、
終の棲家に決めたというマイホームしか眼中にない人ならそれでいいしょう。

しかし、複数の物件オーナーになりたいとか、
銀行から見て、与信をできるだけ毀損しない
(ローン組める要素を残しておきたい)なら、


やることは決まっている。


最初から戸建でもマンションでもなく
自分達も住む、1棟アパートのオーナーになること。


そうすれば、賃貸併用物件としても、収益物件としても
将来は一部貸し出してもいいし、全部貸し出してもいい利用範囲は広がる。

戸建やマンションの場合、貸すとなったら0か100しかない。
一部を貸すことができない。

しかも1戸につき1戸。だから空室率は0か100%のどちらか。

アパート仕様にしておけば、複数貸せるので上記にはなりにくい。
アパートだから土地持分は100%自分。建物も。

リノベーションマンションなんてクソ物件買うくらい
ローン組めるなら、独立2世帯住宅仕様のオーナーチェンジ物件買って
オーナー部分だけリフォームするほうが、よっぽどおすすめです。


建て替え、修繕を自由に意のままにできる。
マンションでは自分の意見なんて影響力は小さい。
多数決で決められてしまう。

担保価値も月とすっぽんだ。

リノベーションマンションは業者が儲かる物件であって
ユーザーにとっては、担保価値がほとんどない、0円のボロコンクリの塊に
大金費やして住みやすくするもの。

ましてや、旧耐震物件なんてもってのほか。

銀座カプセルタワーじゃないけれど、アスベスト含有物件もあるし。

リノベーションマンション買うくらいなら
賃貸か、またはアパートオーナーにしておくこと。

自由度、将来の活用性、将来の選択肢の多さ、担保価値
色々な面で、リノベーションマンションは利便性とかなんとかPRしていますが

しょぜん手数料がっぽり、リノベの粗利がっぽり儲かる不動産業者が
買わせるために不都合な情報いわずに売りまくりたいので
不動産に無知で予算少ない消費者ほど、食いつくのもわかる。
posted by 不動産営業太郎 at 23:51| Comment(0) | その他 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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