2015年12月08日

近所にて一建設の建売が完成前から2棟現場で1棟売れています。

残る1棟は角地でお値段およそ6000万円。

土地面積や、駅徒歩12分、コンビニ至近を考えると
場所はいいものの、交通量が多い前面公道で
排気ガスと騒音、24時間客が来るコンビニがあるので
その照明や人通りがマイナスともとらえられますね。

飯田系の建売は、土地の値段で建物がついてくる価格面がウリ。
ただメンテナンスコストが高くつく建売仕様だけに
建売ならではの「建物の不安、耐久性」を不安視するなら
買うべきではありませんが、

土地に建物がサービスでついてくるような値段と思う人なら
金額が最大の魅力ともいえます。

間違っても建売戸建で飯田系に
金額勝負で勝てる業者はいません。

パワービルダーとして、他を圧倒する棟数やっていることや
売れ残り区画を赤字覚悟でも売り切ろうと値下げ繰り返すとか、

販売手数料を仲介に満額支払う強い販売力があるので、
金額こそ最大の強みなりけり。

飯田系は駅から遠い広い土地をまとめて買うことが多い。
建込8000万円とかになると
飯田系は仲介側の感想としては売りにくい。

理由は、デザイン的に飯田系の建売は金太郎飴的な
いかにも、窯業サイディングのどこにでもありがちな
パターンの柄をはじめ、屋根はガルバなんて多少グレード上げたものではなく
相変わらずコスト安くてメンテコスト高い「建売」の主流
コロニアル、スレート使っていますしね。

建物にこだわる人に建売の建物は満足できないからです。
まず外観からして。

内装も無垢使いたいとか、富裕層は細かいしうるさいから、
建売はまあ、私の経験上は手を出さないですね。

彼らが手を出すのは土地から買うケースと中古住宅で豪華なもの。


アイダ設計、タマホームもローコストさをウリにしていますが
3つからどこかを選べといわれたら、

基本的には建物こだわり多い私には全て対象外の業者ですが
あえて選ぶならば、飯田系ですね。

金額面で日本一安い。大量一括仕入れの数が違う。
大手ハウスメーカーですら、建売の飯田系の棟数合計すると
とても太刀打ちできないくらい、飯田系は棟数すごい。

アイダ設計は、CMが個人的に好きではない。
タマホームは…。うーん。

消去法ですね。

お客さんに、飯田系に限らず建売が決め物件でないなら
建売の問題点を現地で説明して「顧客と信頼関係構築」のための
内覧でよく利用しています。

建売は場所と金額ではまれば
建物こだわり少ないお客さんならば、決まるので
営業力や専門知識乏しい営業でも売れるし手数料両手になるので
おいしい物件です。


現地販売会の会場確保が困難ですが。みなやりたがるのでまわってこない。
posted by 不動産営業太郎 at 23:22| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年09月14日

都内で働く不動産営業の場合、デング熱は人事ではありません。

都内で働く不動産営業の場合、デング熱は人事ではありません。

現地販売会では厳しい社風の会社の場合、立ちっぱなしで待っていないといけません。

通常は座りっぱなしか車内で待機し見に来た人がいたら声かけするのですが。


屋外でいる以上蚊によくさされるリスクはありますから

代々木公園中心に渋谷区や新宿区で現地販売している人は
虫除けスプレーをたっぷりやっておいても絶対大丈夫というわけにはいきませんし。

インフルエンザ並みに発症したらきついそうで、
それを理由に欠勤しようものなら、
営業成績的にまずいわけで生活にかかってきます。


モバイルバッテリーと虫除けスプレーをカバンに入れている営業は
今多いだろうなあ。


元不動産会社の先輩は、完成物件に絞って現地販売会しているそうで

完成物件の場合は寒くも暑くもなく
建物内では蚊に刺されにくいですからね。


生活感を出すには吊り下げ方式の虫除けプレートが活躍しますね。
posted by 不動産営業太郎 at 07:31| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年09月08日

「本当は不動産屋さんが教えたくないウラ情報&噂の真相」

今日、TVで「本当は不動産屋さんが教えたくないウラ情報&噂の真相」で

いかに不動産業界が卑怯・汚い・スマートではないか
痛感した方もさぞ多いかと思います。

大きなお金が動く世界だけに、報酬も利益も高額。
だから、業者は「お金の魔力」にとりつかれてしまう一面もあるのでしょう。


例えば、不動産営業で
お客さんに都合の悪い情報をいかに上手に伝えるか?

伝え方がうまくて、全部伝えられる人は誠実さを感じられるので
信頼関係作りやすい。


伝えないといけない義務は、例えば事故物件であれば売買では告知義務。

賃貸では事故の次に入る入居者だけ告知義務あり。

どんな事故かは電話で言わず「詳細を調査中」でお茶濁し
現地案内時に詳細を話す(詳細を事前に知っていても必ず現地で話す)


そうすれば、物件の広さ、リフォーム内容、安さが気に入り
事故をあまり気にしなくなるか、事故の心理的瑕疵より魅力が上回って契約になる。


いかに、現地案内が大事で電話で全てお客さんに話すのは馬鹿がやること。

覚えておきましょう。

アポイントの付け方もそうですが少し話した後、興味そそらせたら
続きは現地にてで

全部話してしまうと現地の魅力見ていなくて、イメージで即断してしまうから
よほど好条件の物件でない限り、断られてしまうのがオチなんですね。

しゃべりすぎほど不動産営業で
自滅している人が少なくありません。

posted by 不動産営業太郎 at 20:47| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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