2013年11月22日

売買仲介営業初心者ほど、土地の仲介はやるべからず

参考プラン持参で営業するのがセオリーですが

土地は実は、マンションや戸建てより最も契約取るのが難しいので

営業力がない人は、できるだけ完成物件限定でやったほうがおすすめです。


理由は、専門知識いるのと、お客さんがイメージしにくいから

高度な営業力が求められるから。


それと、内装や設備で盛り上げられる完成物件と違って、

盛り上げようとすると、営業マンの会話術で想像させるしかないので

無形商材売ってきた営業マンなら苦にならないでしょう。


しかし、ディベロッパー営業出身者には、畑違いで

未完成どころか、建物がない物件の案内なので

今までの営業とは真逆の世界ですからね。



土地案内するなら、高度地区など法律の規制を頭に入れて、

ラフ案で


「建ぺいをおさえて、庭を広く使うと

1階の延床をこれくらいにしたら、、、、、」


会話しながら筆談でプランや間取り

さらに斜線の影響まで考慮しながらやるわけで、

これができるようになると、


どんな質問来ても切り返せるだけの知識があれば

土地の仲介 何でもできます。


自分の営業力を冷静に見て、決めにくいレインズ物件なら、
なおさら土地の仲介は、難しいから営業の初心者向けではありません。

完成済みの新築戸建が一番お勧めです。
posted by 不動産営業太郎 at 18:12| Comment(0) | 土地仲介の基礎知識 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年06月25日

土地仲介の基礎知識7   緑化地域

土地仲介の基礎知識7   緑化地域


緑化地域にかかる物件の場合、

ある一定面積以上に芝生や樹を植えたりしないといけない規制がかかります


緑化地域の物件の場合、


例えば横浜市の場合はこのようになっています。

http://www.city.yokohama.lg.jp/kankyo/etc/jyorei/jyorei/ryokuka-pubco/soan.html

東京の世田谷区はこのようになっています。

http://www.city.setagaya.lg.jp/kurashi/102/126/411/412/d00022758.html


規制内容が自治体(場所)により異なります。


緑化するということは、樹を植える=虫がやってきやすい!?

気にする人はほとんどいませんが、土地の使い方に一部制限がかかるので


芝生や樹を植える場所の配置を気にしないといけません。
posted by 不動産営業太郎 at 12:49| Comment(0) | 土地仲介の基礎知識 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年06月24日

土地仲介の基礎知識6   計画道路

土地仲介の基礎知識6   計画道路

「安いと思ったら、計画道路にかかっていた」


東京では計画道路にかかっている物件が少数ですが

常に出ています。


計画道路は
1 事業決定 事業開始も確定
2 事業決定 事業開始は未定
3 事業未定 事業開始も未定

この3パターンに分かれます。


計画道路にかかっている部分は、RCでは建てられないとか、地下室ダメとか
制約を受けます。

土地のほとんどをかかっていて、そういう場合は、事業開始決定したら

国が立ち退き料も込み的な値段で買い取ってくれるので

古い家の人ほどラッキーです。


不動産投資の観点から言えば、、国が100%買い取り保証の付いた物件と
見ることもできるので、おいしい物件ですし、


自己居住用の場合は、嫌う人が大多数ですが
事業未定なら気にしても仕方がないと気にせず買う人と分れます。


計画道路にかかっている場合は、説明の仕方でお客さんに
与える印象は大きく違いますので、

私は「自治体や国が、責任を持って買い取り保証付き物件」という言い方や

「道路事情良くなり資産価値がアップのチャンスが生まれるので、見方を変えればお宝物件」

そういう言い回しですね。
posted by 不動産営業太郎 at 02:20| Comment(0) | 土地仲介の基礎知識 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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