2013年07月22日

お客さんから多く聞かれる質問内容11)建物いくらくらいかかりますか?



建物の参考プランの金額が1780万円とすると、

その中にはたいてい、外構工事と宅地内引込工事、地盤改良費は省かれており

プラス100〜200万円は余分に考えておかないといけません。



地盤改良費が、その中でも最も厄介で簡易調査で5万円、詳細調査で20万円出せば

地盤データや水位、改良の必要性、改良費詳細予想額がわかります。


外構工事は自分でコントロールできるのですfが

地盤改良と宅地内引込工事はコントロール不可能なお金です。

とはいえ、宅地内引込工事は事前にいくらかかるか、いらないか、わかるので


怖い金額といえは、地盤改良のお金ですね。


湖や川沿い、周囲が田んぼ、湾岸エリア、

地盤自体軟弱なところが多い場所 (埼玉では私が知っているのは川口市)


そういう場所で「杭を打つ」改良が必要と判断されると

地盤改良で50万、100万の概算で通常予算計上するのが多いのですが

200,250万【土地面積や杭の長さにより】300万円以上かかってしまう場所あるから


詳細な地盤調査せずに、土地買っていざ建てようと思うと
不動産は万が一があるから気が抜けません。



擁壁のある高台の場所で、軟弱地盤だったら、私なら買いませんね。

金額が怖くて。

擁壁関連経費+杭打ち改良= (汗)多量  → 後日(涙)大量  (ili゜Д゜)
posted by 不動産営業太郎 at 19:15| Comment(0) | お客さんから多く聞かれる質問内容 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年04月12日

売買仲介で一番多く聞かれる質問とは?

売買仲介で一番多く聞かれる質問は、

私個人の場合は、ローンについての相談でした。


いくらまで借りれるのか?

そもそも、借りれるのか?




自営業者と会社員では借りやすさは異なります。


新人は、自営業者の自己申告収入をそのまま年収だと思ってしまいがちですが

自営業者は所得の数字が年収になるので、

年収1000万=所得1000万ではないということ。


税金対策をしている人ほど、所得が少なくしているので
ローンが難しくなるというわけです。


お客さんの職業を聞いて

まず、公務員か東証一部上場ならば、優等生。

会社員ならば、勤務先の経営規模(黒字決算かどうか)

勤続年数、役職、総合評価ですが

基本は年収が高いほど優等生。


一番ヒアリングが必要でローンに
頭悩ませるのが自営業者。


中でも介護、運輸など平均所得が低い業界だと
なおさら低評価。




会社役員や会社経営は「自営業者」扱いですのでご注意を。

そういう人は、個人の年収だけではなく、会社の決算関係の書類も出せと
言われます。


職業より、もさらに厄介なのは、

自己資金が少ない上に、フルローンで属性が良くないケースと

残債が残っているケース。



賃貸仲介では考えなくてもいい(属性悪くても保証会社通せばいいだけなので)ことが

売買ではいろいろ考える必要があります。
posted by 不動産営業太郎 at 08:10| Comment(0) | お客さんから多く聞かれる質問内容 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年09月03日

計画道路あり物件をどう見るか?


都内の売買では「計画道路あり」という物件が

たまに出ます。


計画道路あり物件とは、


将来未定または事業開始が決定していていつから道路拡張工事が行うか

はっきりしているものもあれば、計画自体は決定しているが予算的なことなどで

事業開始が未定のものまで様々。


そんな「道路拡張工事」に伴う、敷地が道路として提供しないといけない部分がある物件


それが、計画道路ありの物件です。


国が責任を持って買い取ることが保証されていると思えば
収益物件としては面白い。

問題は居住用。


計画道路にかかっている物件は家を建てても、取り壊しがしやすいよう

地下室NGだとか、2階建てまでだとか、

RCはダメだとか、細かい規制があります。



計画道路あり物件どう見るか?


私は道路幅が広くなりすぎる場合は、片側2車線など交通量が一気に増えて

排気ガスや騒音で環境悪化が懸念されますので、手は出しません。


まずは、どの程度計画道路にかかっているのか、

事業開始の時期や決定か未定か確かめて

かかっている部分は駐車場程度ならばいいのでは?



50%以上かかっている場合は

モノは考えようで、将来家が古くなったときに国が道路拡張に伴って

買い取ってくれるから、売り手が決まっている安心感から、

安心して買えるし、お買い得。



そういう見方もあります。



計画道路の予定などは市町村のホームページや

自治体の建築課、道路課へ聞けば情報入手先など教えてくれます。


ちなみに、賃貸では計画道路のことは調査義務などありませんが

売買では計画道路の具体的中身も契約前に「仲介側」が正確に調査する義務があります。



誤った内容で契約してしまったら、それが起因の場合損害賠償請求裁判されたら

仲介は本当に、裁判で弱い立場でまず負けます。



業者対業者ならばお互いプロ同士なので、
まだ勝てる要素もあるし、損害賠償も軽くてすみますが


相手が個人だと、正確な調査報告義務がある仲介側は、

素人対プロで「弱者保護」の観点で仲介は大手だろうと、優秀な弁護士つけようと

まあ、負けます。



不動産の売買ではわりと裁判起こされるリスクがあり、

だから大手の契約書は一字一句それはそれは完璧に仕上げ

「裁判起こされても業者が勝てる・勝ちやすい」契約書を作ります。


中小と大手とここで大きな違いを、共同仲介などでやった場合、
痛感することになるでしょう。

計画道路あり物件は案内するときに必ず聞かれやすいので
具体的中身を把握し資料で説明して、理解してもらう必要があります。
posted by 不動産営業太郎 at 23:14| Comment(0) | お客さんから多く聞かれる質問内容 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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