2015年11月23日

お宝(安くて広い)の土地を素人でも見分ける方法

変形地でないのに、再建築NGの43条但し書きでもないのに、
お宝(安くて広い)の土地を見分ける方法は、

正方形に近いほど好ましい地形がよくて、
間口4m未満の間口だけが弱点の道路の行き止まりの場所によく見かける
奥まった物件です。

好みが分かれますが安いです。

それに裏山があるなどすれば、安さが目立ちます。


道路は普通車がやや余裕持って通行できる3m以上が欲しいところです。

この物件の弱点はプランで駐車場の位置が完全に固定されるほど
場所が決まることと、車庫入れで頭か尻のどちらかで突っ込む入れ方になるくらい。
いわば道路を使って切り返す入れ方が通常できないことですね。

他の弱点は、間口4m未満なので広い土地の場合は分筆ができないこと。
つまり分筆した上で財産処分や相続物納などできないことです。

そして、共同住宅が建てられないデメリットですね。
(長屋なら自治体によって2m以上あれば基本的に
 一部自治体除き建てられます)


他には間口が狭いといっても道路幅が4mあれば
消防車普通に入って消火活動できますので
敷地延長の土地で建てられた建物よりも、火事のときに消化しやすいメリットあります。

また敷地延長の建物よりも通風・採光・防音性が確保しやすいメリットもあります。


案内する側としては、間口の狭さの弱点を価格面での強みにすることと
接道が北側だった場合、駐車スペース考えると
土地の南寄りに建物配置するので北側斜線を非常にかわしやすく
3階建以上の部分で削られるリスクも少ないことをPRします。

奥まった場所=静かな場所で交通量少ないか近所の住民以外
まず来ないので安心という提案で、小さい子供がいるファミリーに
家の前で遊べる希少立地の安心安全度をPRします。


不動産の営業はお客さんが弱点と思うところを
長所にどれだけすり替えて提案できるか?

そうして物件の魅力を、プレゼンするのが仕事・

だから、ある程度土地の立地や地形、方角によって
トークもパターン化して覚えておくといいでしょう。
posted by 不動産営業太郎 at 11:04| Comment(0) | 案内時に要注意の物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年06月21日

不動産で案内するときに、冷や汗かくとき

不動産で案内するときに、冷や汗かくときは意外とありますので
おおざっぱな性格の人でも、ここだけはきっちりしないととんでもない
トラブルに巻き込こまれます。

損害賠償・後始末が甚大な「厳禁行為」
・預かった鍵の紛失


善観注意義務がいたり、調べておかないといけないこと
暗証番号 オートロックの有無など
鍵の保管場所
お客さんから預かった源泉徴収票紛失

コピーなら簡単にすみますが、
原本紛失すると、再発行のためにお客さんに多大な迷惑かかります。

日曜日案内入り、物元業者が休みの場合もわりとあるので
そういうのは困るというより前もって調べておかなかった自分を責めるしかないのですが、

ーお客さんに迷惑がかかる全ての行為ーはやってしまうと、
顧客離れとクレームが会社にいった場合のカミナリがすごいことで
ダブルパンチくらいますので、メンタルがボロボロになります。


原本に不備があって追加で書いてもらうために
勤務先に出向き時間を作ってもらい、書いてもらうなど

不動産の記入ミスやもれ、紛失関係では
後始末が本当に大変ですので、余計な仕事と心配かかえないために
整理整頓と常に確認の徹底しか対処方法はありません。


鍵と書類関係以外では、一例ですが「お隣さん」関係でのクレームですかね。

話し声がうるさいだの何だの、やたら営業妨害してくる、
頭のイカれたクレーマーみたいな人間は全国いますからね。

「ごめんなさい」と素直に頭を下げてケンカしない・大人の対応も
全ては契約のために我慢というか試練であり、仕事の一環として
割り切るしかありません。

隣人とのトラブル抱えている物件の案内では
売主やオーナーが教えてくれないケースもあるため、
案内してクレームになって、はじめてわかった場合もありうるからです。

物件気にいっても、隣人が面倒くさい要注意人物では
決まるものも決まらなくなる恐れがあるので
仲介の場合、お隣さんはどういう人ですか?と確認して

仲がいいのか悪いのか?事前に確かめておいて損は絶対にありません。


商談で盛り上がっている最中に、お隣さんの妨害行為で熱をさめるとまずいですし

事前に情報を調べておいた情報以外で、余計なことを売主が話してしまうと

一気に仲介としてはまとめるのに難しくなってしまう。


仲介は、迷惑な隣人・管理人などの第三者、売主・貸主が
予期せぬ余計な事言ってしまわないように、常に主導権と会話を仲介のペースで
案内の主導権持ちトークをたたみかけるようにするのは、
お客さんには不評でも業者側にメリットもあるのです。

余計なたった一言のせいで商談が壊れた・客の再訪連絡がNGになったという
泣くに泣けない結果招かないように対策しても、確率を0にはできないから
商談に適した場所に移動するなど、現地案内は「解散するまで油断はしないこと」を肝にめいじておけば

トラブルはまあ、めったに起こりません。

たまにトラブルで書類やカギ以外で
起こるのは現地で他業者の客付けでガチンコでぶつかった場合
モラルやマナー違反行為ですかね。

それぞれ生活かかっているのと、他業者はみな敵でありライバルだから
お客さんには迷惑かからなくても、業者間でイザコザは仲介では普通にあります。
posted by 不動産営業太郎 at 23:12| Comment(0) | 案内時に要注意の物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年03月19日

再建築不可物件を案内して契約取るには?

再建築不可物件は43条但し書き物件で、
図面で、「特定行政庁の許可を得れば建築できます」みたいな文面をみかけます。


契約取るには、お客さんを案内前にヒアリングして
この物件なら決まるかもしれない・あるいは、この物件以外このお客さんにピッタリなものはないだろうと

強い確信と、「自己資金」があるかどうかの2つですね。

まず絞り込みは。


また、ポイントは、無駄な案内をしないこと、そして目的を聞くこと。

無駄な案内をしないとは、
再建築不可物件の意味を理解し、


目的とは、自己居住か投資目的か?

投資目的ならばチャンスが大きいので絶対あうべき。
投資目的=ローンが出ないことを熟知しているレベルの、自己資金がある富裕層


自己居住の場合は自己資金の金額聞いて、全額+諸費用あるかどうかも確認。

不足分はどこからか用意できるかどうかも確認。



狙い目は子供など相続する相手がいないケースでローンが組めない・組みにくい属性の中高年。

ローンの融資ができない、年齢が高い、年収低い、自己資金だけは豊富に用意した(貯めた)

相続人がいない

そして車を使わない・免許なければ鉄板です。


そんな人は、財産を残す意味がないので

上記の人は再建築不可物件はピッタリです。


あとは、火事が起きた場合のハイリスク覚悟で高利回りを狙う

不動産投資家も売る相手として適しています。



99.9%以上は、再建築不可物件は、資産価値が非常に少ない
(借地権がかわいく見えるほど)、
ローンが出ないので縁がない物件ですが、


逆にこういう物件を専門に買う業者もいて、投資家も、、エンドユーザーもいて
不動産の世界ではクズ物件というのは1つもない千差万別の世界が面白く感じられますよ。


私も過去に品川区に出ていた再建築不可物件で
案内したことありますが、自己資金がないことは聞いていたので、その物件で決めようとは思わず


まずは面会目的で案内に連れ添った経験はあります。


リフォーム済みの再建築不可物件の戸建は接道がなく、

自転車も玄関前におけるかどうかのスペースでしたが、

中はいたって周囲を住宅に取り囲まれている圧迫感MAXでした。


でも、広いウッドデッキがあったので

ここに、犬を飼って相続人がいない中高年の人ならば

駅から近くて買い物便利な事もあり、おすすめな物件でしたが。

そもそも、再建築不可物件に問い合わせをしてくる人がどういう人か?
(属性が厳しい人か富裕層の投資家、業者のどれか)
見極めたうえで行動しないと、これほど案内して「決まらない」物件はありませんからね。

借地権の物件の案内とは次元が違う難しさです。
posted by 不動産営業太郎 at 19:36| Comment(0) | 案内時に要注意の物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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