2015年11月17日
短期間で未経験が稼げる不動産営業というと
こちらのコメントの質問にお答えします。
http://e-eigyou.seesaa.net/article/395783714.html
１ 不動産で未経験で3ヶ月ぐらいですぐに稼げて、
将来の独立の勉強になる会社ご存知でしょうか？
会社というより、職種で考えたほうがいいかと。
3ヶ月ぐらいですぐに稼げる可能性があるのは、「投資ワンルーム」営業がベストです。
売買仲介では顧客リスト０からスタートし２ヶ月で１本上げるために
反響２０件取れないとまず高確率で数字が上がりません。
１本上げてもせいぜい売上は都内で２００万いけばいいほうで、
都心エリアでは２５０～４００万円いきますが、片手商売では届きません。
賃貸では２月、３月で来店数が多い場合はフルコミでやって
月８０～１２０万円 トップクラスは稼げますが、一部の会社に限られます。
そのため、電話営業が得意なら会えば先輩が最初はフォローで代行営業
してくれるところが多いので、不動産営業の中でも、
不動産投資の世界で本当に儲かる物件の目利きなどに詳しくない、
良心を捨てられるなら、
居座ってサインするまで帰らないとか、警察に通報されたりしても怖くない度胸もあるなら
投資営業で一山あてるのが早く稼げる最善の方法ですね。
松戸の単価で稼げるのかという不安があるとのことですが
手数料両手が取れる物件が多く、さらに需要あって供給もそこそこあれば
松戸の単価でも、仮に３０００万円でも手数料両手取れれば消費税考えれば
売上は約２００万近くいくので、
都心部で手数料片手で契約あげるよりも下手すると
松戸のほうがおいしい可能性も十分ありますよ。
手数料両手出るハウスメーカー・建売屋が
物件多く出しているエリアが狙い目ですね。（需要がある前提で）
①来年子供が小学校で、都内の教育レベルの高い地域＝家賃が高いところ（今は西荻窪が第一希望）に引っ越したいのですが、辞めてから16ヶ月間海外を放浪したり、普段参加できなかった土日にあるイベントに参加したり、セレブな人の会に参加したり、キャバクラで遊んだりして手持ちがなくなり、3月に家族が引っ越す資金はなんとかなりますが、生活費に最低60万かかりますので、4月から厳しいです。未経験で3ヶ月ぐらいですぐに稼げて、将来の独立の勉強になる会社ご存知でしょうか？
1ヶ月勉強して宅建の資格を取ったので、物覚えは悪くないと思います。
いま気になっているのはセンチュリー21の埼玉のメディアネット系の会社で松戸にあるホームリストという会社ですが、松戸の単価で稼げるのかという不安があります。
２）独立は、５年後でまずはネットビジネスと不動産投資と本業の３本で
安定した収益基盤作ってから、オフラインではパイロンを
オンラインではネット広告で分野を特化した不動産会社を起業目標にしています。
不動産業界を離れる理由は
心身とも疲弊しながら、土日休めない仕事するより
高収入は無理でも仕事の安定と心身ともに楽な仕事、土日も休める
収入と休みのバランスが取れた職業やっておいたほうがいいとの判断です。
それにそっちがあわなくても、いつでも不動産仲介でなら
事務方のトップでも、売買営業でも、フルコミ営業でも仕事ができるので
高齢になっても「資格と実務経験」で複数の業界で飯が食える
マルチなスキルのほうがいいとの思いもあります。
もし、転身するなら４０歳前に決断をおすすめします。
②文章から拝見すると不動産営業太郎さんは、頭が良く、洞察力や表現力もあり、真っ当な人に見えるので、なぜ独立しないのですか？
また、なぜ不動産業界を離れるのですか？
不動産業界は裾野が広く、仕入れ、仲介営業、ディベ営業、建築営業、
リフォーム営業などターゲットも営業手法も全然違いますので、
お客のことを親身にしても仲介では、他決した理由を聞いたら
他社の未公開物件で決まったとか「信義」もへったくれもなく
物件で決まりますし、
ただ買うならあなたから買いたいといわれたお客さんも１組いましたから
親身に魂込めた接客で通用するお客さんは当然、高い買い物だけに
一定数います。
でも、仕入れはそれが通用しないでしょうね。長年の人脈がものをいう世界ですからね。
③ブログを拝見して自分の考えが甘かったと感じ始めているのですが、多少のセールストークやオーバートークで誘因しても、営業マンや会社はお客様の事を親身に考えて営業すれば、絶対稼げますし、前職では10年近くかかりましたが、口コミで信用もできると思ってましたが、不動産業界では無理ですか？
残業ほぼなしの仲介会社知っていますし、創業３０年以上やっている地元密着系ですので
両立できる社内体制は可能でしょうが、仕組みを相当考えないといけませんね。
なぜ残業がこの業界多いのか？どうしたら改善できるのか？
残業時間＝上に対する仕事頑張っていますよPRと、上がなかなか馬鹿で帰宅しないから
下が帰宅できない環境もありますし。
数字が上がらないのに定時で帰宅する社員見たら経営者なら
ブチぎれるのも分かります。それが不動産会社の上司や経営者の考え方です。
④地方では稼ぎたい人はほぼいなく、お金では人は集まりません。自分の会社では、従業員に対しても、お金と時間のバランスがいい会社にしたいと思ってますが、両立が無理でもどちらかで従業員がずっと働きたいと思う会社にして、人間性がいい人だけでやっていきたいのですが、甘いですか？
ブログを拝見して、都内で独立は難しいのかなと感じてきました。
＝ステカンやるならば、都内がおすすめですし神奈川では絶対ダメです。
都内でも郊外の場所もあれば都心部の激戦区の場所もあるので
熟慮した上でどこに独立起業するか決めましょう。
関西の知り合いは富裕層も含めて、みんな、なんかあったら協力すると言ってくれますが、都内での富裕層の知り合いでそういう人は一人もいません。
＝都内の富裕層はそもそもドライでプライドが高い。
世田谷区に住んでいる外車乗り回す若い人妻や会社員見ると
見栄貼っている見栄っ張りが多いけれど、
目黒区行けば明らかに世田谷区よりもグレードが上がり、
中央区や港区行けば、外車もベンツでいえば、世田谷区でE３００とかなのが
S５００とか数百万円金額違いますからね。駐車場所で目にする高級外車は。
値引きが多いでしょうね関西は。逆に大手Mで年収１０００万以上稼いでいた
元上司は、仲介手数料で値引き要求する馬鹿なんて１人もいないといっていましたし
都内の都心部では仲介手数料で値引き要求はないですね。
あるのは、年収が低いがすでに物件は自分達で決めていて
少しでも諸費用を安くしたいそんなケチケチ根性の一部の客です。
東京で関西私鉄企業の看板は意味はあるかというと、ないですね。
関西と関東では不動産事情も客層も違うので
どちらがいいかとかの結論はありません。
例えば阪急の看板があっても、都内では聞きなれないので
電鉄系と分かる人は少ないですしブランド力も？です。
都内では東急、小田急、京急とかなじみのある電車の
系列不動産会社があるように、都内では都内の電鉄系の仲介は
看板力はあるものの、でもそれは多少信用面で有利であって
看板力のない業者がひしめき合い、成長するところは
３０店舗以上出店しているように、看板力はあまり意味が薄いですね。
あくまで実力ですよ。
みんな関西で起業を勧めてきますが、私は安くて良くて、
値引きが当たり前の関西で商売はしたくありません。
私が起業する頃には退職されて無理かもしれませんが、関西某私鉄のNo.2、No.3の役員2人（ニュータウン、タワーマンション、リフォームも含めて住宅事業部のトップ）が知り合いがいて、10月に相談した時には、本当はうちで働いて欲しいけど、お前が起業するんやったら協力するし、なんやったらうちで修業してもいいし、関東で一人で1棟買いをして年間1億以上利益出してる社員いるから、そいつと一緒に動いてもいいと言ってくれてます。
東京や札幌でタワーマンションもやっている会社なのですが、関西外ならそこの会社に看板料を払って、仲介で独立することも可能かもしれません。
東京で関西私鉄企業の看板は意味ないでしょうか？
長文で失礼しましたが、不動産営業太郎さんに非常に興味を持っております。
値引き要求がはねつけられるケースは
売主が仕入れた物件を専任媒介で預けてもらい、契約あげることです。
そうすれば、お客は自社しか買えず
しかも仲介手数料は正規満額を規定しておけば、値引NGです。
値引飲む場合の条件を決めて２回までの案内で申し込みいれた場合に限るなど
経費削減できた分を一部還元する形ならいいかもしれませんね。
Posted by 営業マン at 2014年12月24日 08:30
フルコミについて拝見させていただきました。不動産業とは直接関係のない仕事をしています。不動産投資は以前住んでいたアパートを２室貸しています。
宅建主任者は持っています。
近年中にフルコミ不動産営業に転職したいと思っていますが、会社を効率よく探すコツを教えてください。
出社の義務は週２程度までなら（入社当初は別）許容できると思いますがない方がいいとかんがえています。
2015年11月16日
１年ぶりに記事を書いてみます。
諸事情でログインできず、記事作成ができていませんでしたが
ようやくIEの設定をバージョン１１で一部変更したら
ログインできたので再開します。
不動産業界から足を洗った後に、もう一度土日休みの求人で
バックヤード業務できる不動産会社の求人を見つけて
採用されたはいいものの
歴代最高のブラック不動産会社でして、試用期間で退職しました。
パワハラ、スモハラ、実質め×●×しなどなど
しかも、グルとなって儲けている売主に、立場上は仲介のくせに
契約書作成を売主に全部代行させて
自社では作らない、作れない（調査確認しない、確認する方法を全く知らない）
素人宅建職しかいないわ、スパムメールと名簿にワン切り返信電話に対して
営業して、中には担保価値がないクソ物件を高金利系ノンバンク枠
５００万円を使わせたりやりたい放題。
３５０万の過疎が進む地方の駅から遠いワンルームを
利益２００万のっけたりするのはまだかわいいほうです。
某銀行のクソ高い金利、●×保証でさらに毎月２万、３万むしりとる
顧客に大赤字大損物件を、無知な客にうまく買わせる収益系業者のよくやる手口で
ここにいてはおかしくなると、人の道に反すると判断し
早期退職して大正解でした。
新しいHP見たら、経営者は誰が見てもまるで
経済ヤクザかチンピラそのもののヤバイ系容姿。
彼らの高級外車は無知な顧客からのクソ物件の利益を
売主から還元させて成立しているかと思うと
オレオレ詐欺に不動産をかませて合法的に商売している感じがして
吐き気がしました。
マイホームで仲介して売上あげている
真面目系な不動産業者からすると、ありえない極悪ぶりな儲け方ですね。
よくもまあ、あの格好で表舞台にPRできたと
キャバクラの店長のHPならあの姿で納得ですが
信用重視の商売の不動産であの格好とあの髪は、
まるでチンピラ系オラオラ不動産会社だと
自ら宣言しているようなもので、全然信用面でマイナス。
あの経営者見て、新卒入社したら
相当頭が悪いというより、一山当ててやるくらいの
頭の悪い根性だけはありますという
ど底辺学生しか応募しないでしょと思うくらい。
経営者の経歴を在職中に聞いたら
灰皿飛んでくるようなブラックな某有名ディベ出身とのことで
なるほどねと納得しましたが。
話は変わりますが
私はその後、現在は不動産とは無関係の安定した業界での仕事をしており
年収は最低４２０万円はあるのと肉体的にも精神的にも楽なので
転職して良かったなと思っています。
それにしても１年以上記事更新していないのに
１日数十アクセスあったのは意外でしたね。
こちらのコメントで、
http://e-eigyou.seesaa.net/article/395783714.html
フルコミ不動産営業に転職したいと思っていますが、会社を効率よく探すコツを教えてください。
出社の義務は週２程度までなら（入社当初は別）許容できると思いますがない方がいいとかんがえています。
フルコミ不動産営業で探すコツは、ネット検索でフルコミ 不動産営業 歩合、７０％など
キーワードを複数入れて探すことと、フルコミ営業専門サイトで探す
あるいはメジャーな求人サイトでもenとかたまに出ています。
私も過去にリ●ス●ーという不動産会社で契約した営業知っていますが
質問しても返事すらろくに返さない社内体制の不備や、
契約書で、実質名義貸しとみなされる違法な内容があり契約解消したそうです。
（自分の名義で営業し…）
フルコミでも従業者名簿記載した従業者証明証を発行し
関係者に提示して営業活動するのが合法なやり方でして
それ以外の方法は、名義貸しと指摘されてもおかしくないので
ばれたらやばいです。
従業者名簿記載せずに営業させるのは
名義貸しで業者はアウトで、フルコミ営業も指示処分の恐れもありえます。
それに契約でミスした場合の損害賠償について
ルールがないところは避けるか、規定を作るかして
さらに宅建保険にも加入することをおすすめします。
不動産は契約関係でミスすると、高額の賠償責任が発生しますし
業者としては、一度賠償しても結局その損害をあなたに請求してくる
可能性は十分ありえます。契約書でその責任転嫁も規定してあって
サインしていれば、当然ヤバイことに巻き込まれるでしょう。
（裁判上では社版押印している以上、業者が責任負う立場で
主任者やミスしたフルコミ営業に責任転嫁は難しいでしょうが）
ようやくIEの設定をバージョン１１で一部変更したら
ログインできたので再開します。
不動産業界から足を洗った後に、もう一度土日休みの求人で
バックヤード業務できる不動産会社の求人を見つけて
採用されたはいいものの
歴代最高のブラック不動産会社でして、試用期間で退職しました。
パワハラ、スモハラ、実質め×●×しなどなど
しかも、グルとなって儲けている売主に、立場上は仲介のくせに
契約書作成を売主に全部代行させて
自社では作らない、作れない（調査確認しない、確認する方法を全く知らない）
素人宅建職しかいないわ、スパムメールと名簿にワン切り返信電話に対して
営業して、中には担保価値がないクソ物件を高金利系ノンバンク枠
５００万円を使わせたりやりたい放題。
３５０万の過疎が進む地方の駅から遠いワンルームを
利益２００万のっけたりするのはまだかわいいほうです。
某銀行のクソ高い金利、●×保証でさらに毎月２万、３万むしりとる
顧客に大赤字大損物件を、無知な客にうまく買わせる収益系業者のよくやる手口で
ここにいてはおかしくなると、人の道に反すると判断し
早期退職して大正解でした。
新しいHP見たら、経営者は誰が見てもまるで
経済ヤクザかチンピラそのもののヤバイ系容姿。
彼らの高級外車は無知な顧客からのクソ物件の利益を
売主から還元させて成立しているかと思うと
オレオレ詐欺に不動産をかませて合法的に商売している感じがして
吐き気がしました。
マイホームで仲介して売上あげている
真面目系な不動産業者からすると、ありえない極悪ぶりな儲け方ですね。
よくもまあ、あの格好で表舞台にPRできたと
キャバクラの店長のHPならあの姿で納得ですが
信用重視の商売の不動産であの格好とあの髪は、
まるでチンピラ系オラオラ不動産会社だと
自ら宣言しているようなもので、全然信用面でマイナス。
あの経営者見て、新卒入社したら
相当頭が悪いというより、一山当ててやるくらいの
頭の悪い根性だけはありますという
ど底辺学生しか応募しないでしょと思うくらい。
経営者の経歴を在職中に聞いたら
灰皿飛んでくるようなブラックな某有名ディベ出身とのことで
なるほどねと納得しましたが。
話は変わりますが
私はその後、現在は不動産とは無関係の安定した業界での仕事をしており
年収は最低４２０万円はあるのと肉体的にも精神的にも楽なので
転職して良かったなと思っています。
それにしても１年以上記事更新していないのに
１日数十アクセスあったのは意外でしたね。
こちらのコメントで、
http://e-eigyou.seesaa.net/article/395783714.html
フルコミ不動産営業に転職したいと思っていますが、会社を効率よく探すコツを教えてください。
出社の義務は週２程度までなら（入社当初は別）許容できると思いますがない方がいいとかんがえています。
フルコミ不動産営業で探すコツは、ネット検索でフルコミ 不動産営業 歩合、７０％など
キーワードを複数入れて探すことと、フルコミ営業専門サイトで探す
あるいはメジャーな求人サイトでもenとかたまに出ています。
私も過去にリ●ス●ーという不動産会社で契約した営業知っていますが
質問しても返事すらろくに返さない社内体制の不備や、
契約書で、実質名義貸しとみなされる違法な内容があり契約解消したそうです。
（自分の名義で営業し…）
フルコミでも従業者名簿記載した従業者証明証を発行し
関係者に提示して営業活動するのが合法なやり方でして
それ以外の方法は、名義貸しと指摘されてもおかしくないので
ばれたらやばいです。
従業者名簿記載せずに営業させるのは
名義貸しで業者はアウトで、フルコミ営業も指示処分の恐れもありえます。
それに契約でミスした場合の損害賠償について
ルールがないところは避けるか、規定を作るかして
さらに宅建保険にも加入することをおすすめします。
不動産は契約関係でミスすると、高額の賠償責任が発生しますし
業者としては、一度賠償しても結局その損害をあなたに請求してくる
可能性は十分ありえます。契約書でその責任転嫁も規定してあって
サインしていれば、当然ヤバイことに巻き込まれるでしょう。
（裁判上では社版押印している以上、業者が責任負う立場で
主任者やミスしたフルコミ営業に責任転嫁は難しいでしょうが）
2014年08月23日
不動産営業の実態のコメント返答
こちらのコメントにお答えします。
http://e-eigyou.seesaa.net/article/403959274.html
不動産営業の実態が知りたく検索して辿り着きました。
就職活動中の者です。やはり仲介の方が良いのですか？
善良ですか？給料を見ると新築投資マンションを販売している会社の方が条件がよく検討しております。
＝新築投資マンションのほうが、広告費で仲介よりも安上がりで
名簿代と電話代（通信割引かけているから相当安い）程度でたかがしれています。
リスト２０００件に１件アポイント取れるなど計算できる確率データが各社ともあるので
仲介よりも経費が非常にかからない分以外に、また分譲の場合は粗利も高いことがあげられます。
販売価格２５００万契約決めて
仲介手数料は３％＋６万円で８１万の税しかなりませんが、
分譲だと、粗利は５００万円くらいは確保しているので
ディベロッパーとの間で、
自社販売が最も儲かりますが、
専門業者に販売代理、買取再販など業者間で卸してあげたり、専任渡してあげれば
その契約形態により、販売業者も仲介よりも利益が多く出そうと思えば全然でき
なおかつ「独占商売」できるので、その分歩合や給与で多く出せる背景です。
だから、販売専門の業者が儲かった後、自社ブランドでマンション作り
レインズには載せず、自社または子会社に電話営業させて、
自分達で投資家集めて売った方がめちゃくちゃ儲かる世界です。
（その分早く完売しないと、逆に金利など金融機関への支払いで
利益がどんどん減っていく、スピード勝負の世界）
給料の約束というのは最初の１本取るまで
ずっと保証約束されるものではないと思っておかないと
売れない営業に高い給料を払い続けるほど
経営者は馬鹿ではありませんからね。
投資系の物件を電話で営業している業者は
仲介はブラック１なら、ブラック度は２にも３にもなるくらい
営業手法そのものが悪質さをみれば、
労働環境の苛酷さは推して知るべし。
結婚詐欺でマンションを売り、契約後消息を絶ち、会社退社
（実際は退社ではなくグループ会社にいるだけとか、自分で独立するとか）
道端で名刺交換を基にしてそこから執拗な悪質営業攻勢など、
心を鬼にしてクレームにもめげない「振り込め詐欺」で活躍できる人なら
ゆるいやり方でしょうが、一般人には投資マンション営業は
精神的に相当キツイから退職率も非常に高い。
（求人広告でここの部分ふれている会社は危険！）
売れない場合は自然淘汰されていくようになっているので、
給料は、あくまで「歩合の前払い」という感覚でいましょうね。
家族が以前新築投資マンションを買ってすごく儲かったと言っていたのがきっかけです。
だから新築を買ったら全員が損をしているわけではないとは思います。
＝いつの話でしょうか？
今、空家率が全国的に伸びており、さらに今消費税増税以外に
相続税大幅増税に税制改正で、都心部の不動産所有者・相続予定者は
相続税対策のため、建て替えを賃貸併用住宅や、更地や駐車場を
アパート建築にして、供給が今後もっともっと増えていきます。
少子化と人口減で借り手市場が強くなる、
大家に厳しい時代になるのは必至ですので
なおさら、
良質の中古物件を安く買って高利回りでまわすか、
（空室率の上昇を見込んで）
新築だと、賃貸併用のように自分で住むという収益以上の主目的があるので
「失敗概念」がない。
（全部空室でも自分が住む場所として気に入って買った物件だから納得感が違う）
収益物件だと自分が住まないので、収益以外に成否を判断する材料がありません。
新築でも、アパートなど、複数部屋があってリスクヘッジできれば
まだ空き部屋をサブリースでまわし、それ以外を自力で客付けしたり
方法はいくつかあります。
でも新築ワンルームの場合は「出口戦略」がないのと、０か１００かの二者択一のわりに
値段が２０００、２５００万円と、結構いい値段がします。
出口が限られているのと、どう考えても利回りは
中古より出ないし、税金やコントロールできない管理費、修繕積み立て費
ローン払ったら、手残りは厳しい。
そういう物件を買ってしまうと、もしもマイホーム買うときに
大損覚悟で問題のある収益物件を先に売ってしまわないと、
与信的にローンが出ないから始末が悪いのです。
損失＋将来のマイホーム購入に悪影響＝ダブルパンチで罪が重い新築ワンルームＭＳ投資。
だからまだ中古の良質ワンルームであれば、新築よりもやり直しがききやすく
もしも損失あっても少なくてすみます。
ワンルームＭＳ投資で新築で２５００万を１つ払うくらいなら
１０００、１５００万の良質の中古物件を２つ買うか
６００～１２００万の良質の中古物件を３つ買ってリスク分散したほうが
毛利元就の３本の矢と同じく、
空室対策で安心できるのではないでしょうか？
不動産って結局、どの時代、どのタイミングで買っているかの方が大きく左右されるものではないですか？
＝その通りです。不動産は、地価公示価格を見て、理想論から言えば、
安いタイミングで買って、５年以上自己利用し、または家賃を稼ぎ
５年後以降に、高いタイミングで売り長期譲渡所得払っても、利益が出る
そんなやり方ですが、安いタイミング、高いタイミングは
物件価格以外に、ローン金利、住宅税制の期限と政策の中身
色々な要素があるので、お買い得で買うべきタイミングはいつというのは
誰にもわかりません。
わかっていれば、みんなバブル絶頂期に売って
バブルはじけてから数年度、家を買ってウハウハしていますよ。
でも今は、建築費高騰など全部がいいとはいいませんが、
環境面では非常に恵まれていると思います。
私の学校の先生はリーマンショックの直前に投資で中古不動産を買ったのですが、
値下がりして借り手も減り昨年結局破産しておりました。
＝そもそも学校の先生に不動産の専門知識があるかどうかが、まず疑問ですよね。
ローンはおりやすい最強クラスの属性ですが、
借りても減りということは、「管理会社の管理が問題あった可能性」もありえるわけです。
また退去者出て、入居者が少ない現象は
退去後のリフォームでも業者任せにして、ターゲットを明確にしたデザイナーズ賃貸にしなかったとか
どれだけ、入居者確保に取り組んだのか？
たぶん、相当甘かったと思います。
学校の先生に、そんな本気度とノウハウがあるとは到底思えませんね。
また、私の知っている事例ですが、
某管理会社で年間２０００万管理料取っておきながら
次の更新時に更新しない告知したら、５００万円でもいいから更新お願いされて
（管理会社のむしりとる体質：管理料・各業者への点検料上乗せマージン）
今までの１５００万も高い金額はなんだったのか？とあぜんとしたように、
管理会社選びに失敗するとシロアリのように彼らに食い尽くされますからね。
不動産業界で、おいしい商売といえるのは、建売や仲介、賃貸経営ではなく
チリも積もれば山となる「管理」が一番おいしい
・リスクがほとんどない（仕入れも販売もなし）
・仕事は報告とクレーム処理、窓口対応で難しくなく危なくもない
・管理料５％でカルテル結んでいるかのように横並びで価格競争がほとんどみられない
・アルバイト 引く手あまたでいる （人件費安くおさえられる）
・アルバイトの人件費分だけの経費で毎月必ず安定して売上はいる
・消防点検、清掃その他定期点検業者への手配ではマージン自分達で乗せ放題
・管理組合がうるさいところでなければ、契約切られる恐れは
よほど管理人がダメな人でない限り、まずありえない
＝業者間の競争がゆるい
http://e-eigyou.seesaa.net/article/403959274.html
不動産営業の実態が知りたく検索して辿り着きました。
就職活動中の者です。やはり仲介の方が良いのですか？
善良ですか？給料を見ると新築投資マンションを販売している会社の方が条件がよく検討しております。
＝新築投資マンションのほうが、広告費で仲介よりも安上がりで
名簿代と電話代（通信割引かけているから相当安い）程度でたかがしれています。
リスト２０００件に１件アポイント取れるなど計算できる確率データが各社ともあるので
仲介よりも経費が非常にかからない分以外に、また分譲の場合は粗利も高いことがあげられます。
販売価格２５００万契約決めて
仲介手数料は３％＋６万円で８１万の税しかなりませんが、
分譲だと、粗利は５００万円くらいは確保しているので
ディベロッパーとの間で、
自社販売が最も儲かりますが、
専門業者に販売代理、買取再販など業者間で卸してあげたり、専任渡してあげれば
その契約形態により、販売業者も仲介よりも利益が多く出そうと思えば全然でき
なおかつ「独占商売」できるので、その分歩合や給与で多く出せる背景です。
だから、販売専門の業者が儲かった後、自社ブランドでマンション作り
レインズには載せず、自社または子会社に電話営業させて、
自分達で投資家集めて売った方がめちゃくちゃ儲かる世界です。
（その分早く完売しないと、逆に金利など金融機関への支払いで
利益がどんどん減っていく、スピード勝負の世界）
給料の約束というのは最初の１本取るまで
ずっと保証約束されるものではないと思っておかないと
売れない営業に高い給料を払い続けるほど
経営者は馬鹿ではありませんからね。
投資系の物件を電話で営業している業者は
仲介はブラック１なら、ブラック度は２にも３にもなるくらい
営業手法そのものが悪質さをみれば、
労働環境の苛酷さは推して知るべし。
結婚詐欺でマンションを売り、契約後消息を絶ち、会社退社
（実際は退社ではなくグループ会社にいるだけとか、自分で独立するとか）
道端で名刺交換を基にしてそこから執拗な悪質営業攻勢など、
心を鬼にしてクレームにもめげない「振り込め詐欺」で活躍できる人なら
ゆるいやり方でしょうが、一般人には投資マンション営業は
精神的に相当キツイから退職率も非常に高い。
（求人広告でここの部分ふれている会社は危険！）
売れない場合は自然淘汰されていくようになっているので、
給料は、あくまで「歩合の前払い」という感覚でいましょうね。
家族が以前新築投資マンションを買ってすごく儲かったと言っていたのがきっかけです。
だから新築を買ったら全員が損をしているわけではないとは思います。
＝いつの話でしょうか？
今、空家率が全国的に伸びており、さらに今消費税増税以外に
相続税大幅増税に税制改正で、都心部の不動産所有者・相続予定者は
相続税対策のため、建て替えを賃貸併用住宅や、更地や駐車場を
アパート建築にして、供給が今後もっともっと増えていきます。
少子化と人口減で借り手市場が強くなる、
大家に厳しい時代になるのは必至ですので
なおさら、
良質の中古物件を安く買って高利回りでまわすか、
（空室率の上昇を見込んで）
新築だと、賃貸併用のように自分で住むという収益以上の主目的があるので
「失敗概念」がない。
（全部空室でも自分が住む場所として気に入って買った物件だから納得感が違う）
収益物件だと自分が住まないので、収益以外に成否を判断する材料がありません。
新築でも、アパートなど、複数部屋があってリスクヘッジできれば
まだ空き部屋をサブリースでまわし、それ以外を自力で客付けしたり
方法はいくつかあります。
でも新築ワンルームの場合は「出口戦略」がないのと、０か１００かの二者択一のわりに
値段が２０００、２５００万円と、結構いい値段がします。
出口が限られているのと、どう考えても利回りは
中古より出ないし、税金やコントロールできない管理費、修繕積み立て費
ローン払ったら、手残りは厳しい。
そういう物件を買ってしまうと、もしもマイホーム買うときに
大損覚悟で問題のある収益物件を先に売ってしまわないと、
与信的にローンが出ないから始末が悪いのです。
損失＋将来のマイホーム購入に悪影響＝ダブルパンチで罪が重い新築ワンルームＭＳ投資。
だからまだ中古の良質ワンルームであれば、新築よりもやり直しがききやすく
もしも損失あっても少なくてすみます。
ワンルームＭＳ投資で新築で２５００万を１つ払うくらいなら
１０００、１５００万の良質の中古物件を２つ買うか
６００～１２００万の良質の中古物件を３つ買ってリスク分散したほうが
毛利元就の３本の矢と同じく、
空室対策で安心できるのではないでしょうか？
不動産って結局、どの時代、どのタイミングで買っているかの方が大きく左右されるものではないですか？
＝その通りです。不動産は、地価公示価格を見て、理想論から言えば、
安いタイミングで買って、５年以上自己利用し、または家賃を稼ぎ
５年後以降に、高いタイミングで売り長期譲渡所得払っても、利益が出る
そんなやり方ですが、安いタイミング、高いタイミングは
物件価格以外に、ローン金利、住宅税制の期限と政策の中身
色々な要素があるので、お買い得で買うべきタイミングはいつというのは
誰にもわかりません。
わかっていれば、みんなバブル絶頂期に売って
バブルはじけてから数年度、家を買ってウハウハしていますよ。
でも今は、建築費高騰など全部がいいとはいいませんが、
環境面では非常に恵まれていると思います。
私の学校の先生はリーマンショックの直前に投資で中古不動産を買ったのですが、
値下がりして借り手も減り昨年結局破産しておりました。
＝そもそも学校の先生に不動産の専門知識があるかどうかが、まず疑問ですよね。
ローンはおりやすい最強クラスの属性ですが、
借りても減りということは、「管理会社の管理が問題あった可能性」もありえるわけです。
また退去者出て、入居者が少ない現象は
退去後のリフォームでも業者任せにして、ターゲットを明確にしたデザイナーズ賃貸にしなかったとか
どれだけ、入居者確保に取り組んだのか？
たぶん、相当甘かったと思います。
学校の先生に、そんな本気度とノウハウがあるとは到底思えませんね。
また、私の知っている事例ですが、
某管理会社で年間２０００万管理料取っておきながら
次の更新時に更新しない告知したら、５００万円でもいいから更新お願いされて
（管理会社のむしりとる体質：管理料・各業者への点検料上乗せマージン）
今までの１５００万も高い金額はなんだったのか？とあぜんとしたように、
管理会社選びに失敗するとシロアリのように彼らに食い尽くされますからね。
不動産業界で、おいしい商売といえるのは、建売や仲介、賃貸経営ではなく
チリも積もれば山となる「管理」が一番おいしい
・リスクがほとんどない（仕入れも販売もなし）
・仕事は報告とクレーム処理、窓口対応で難しくなく危なくもない
・管理料５％でカルテル結んでいるかのように横並びで価格競争がほとんどみられない
・アルバイト 引く手あまたでいる （人件費安くおさえられる）
・アルバイトの人件費分だけの経費で毎月必ず安定して売上はいる
・消防点検、清掃その他定期点検業者への手配ではマージン自分達で乗せ放題
・管理組合がうるさいところでなければ、契約切られる恐れは
よほど管理人がダメな人でない限り、まずありえない
＝業者間の競争がゆるい
