2011年09月10日

高層マンションのメリット・デメリット記事


高層マンションのメリットというと

・眺望が素晴らしい
・セレブ気分が味わえる



でも、デメリットも少なくないということが書かれてある記事を見つけました。


高層マンション自体は耐震性は頑丈でも

問題はライフライン止まった時に弱いことで、

私なら、中古の利回りの高いマンションを買って少し住んだら
すぐに2戸、3戸目の物件を買い進めては賃貸に出して

複数の家賃から最後に、住みたい物件の自分のローンを稼ぎ出して
低負担で住む

そういう発想ですから、いきなりこういう割高高層タワーマンション買っても

リストラや倒産したら、再就職も難しい中年であれば、

競売差押えの危機が現実になります。

買う順番をステップアップしていくやり方をとりますが
タワーマンション住みたい賃貸需要が多いとは思えません。

それに利回りも高いとは到底思えませんから、

タワーマンションは個人的には
最も役立たずで買わない物件ですね。

気圧の関係で高層階たしか6階くらい上に行くと
不妊の可能性が高いというかそんなデータや情報を
過去に記憶で見たことがあります。


不動産営業は自分だったら絶対買わないクソ物件だと思うものでも、

いい物件ですよとセールスして売らないといけないのだから

建前と自分の本音が違う世界でいきております。


マンションの高層階に住むデメリットって?

web R25 9月10日(土)6時5分配信

マンションは低層階より高層階の方が値段も人気も高い。特にタワーマンションではその傾向が顕著で、最上階は低層階の2倍もの値段がつくことがあるほどだ。しかし、実際に住まいとして考えたとき、本当に高層階は住みやすいのだろうか。逆に高層階ならではの欠点などはないのだろうか。そのあたりについて、豊商事不動産の津島さんに聞いてみた。

「実はデメリットは少なくないんですよ。窓を開けられなくて洗濯物が干せなかったり、朝の時間はエレベーター待ちができたり。あとは免震構造になっているマンションだと、強風が吹くだけで建物が揺れたりすることもあります。震災時にはエレベーターがストップするので、高層階まで階段で上らなければなりませんし」

たしかに今年3月に発生した東日本大震災ではマンションのエレベーターが軒並みストップし、自宅まで階段で上らなければならないという高層階ならではの弱点が浮き彫りになった。

ならば将来の震災に備え、高層階まで階段で上ったらどれほどの時間と体力を消耗するのか、その実態を知っておきたいところ。ということで、津島さんにもご協力いただき、40階のタワーマンションの最上階まで階段で上り、その疲労度を検証してみることにした。ちなみに筆者はやや運動不足気味の30歳男性。「かかった時間」と「歩数」はすべて1階からの合計値である。

●1〜10階
かかった時間:約2分半
歩数:286歩
疲労度:4階くらいまでは軽快に上れたため、この10倍程度なら楽勝! と思いきや、10階直前から一気に汗が噴き出してきた。タワーマンションの階段部分は密閉されていることが多く、夏はサウナ状態になるようだ。

●11〜20階
かかった時間:約5分
歩数:523歩
疲労度:要した時間は10階までの約2倍。疲労度は比べものにならないくらい増加した。途中から息切れし始め、20階にたどり着いたとき初めて休憩を入れた。もしエレベーターが使えない日々を過ごすなら、個人的には20階くらいが限界である。

●21〜30階
かかった時間:約8分
歩数:729歩
疲労度:手すりにつかまらないと足が上がらなくなった。このあたりで今回の実験を後悔し始めた。しかし同行していただいた津島さんは平然とした表情。疲労度にはかなり個人差があるようだ。

●31〜40階
かかった時間:約16分
歩数:953歩
疲労度:30階でかなり長い休憩を入れ、最後は息も絶え絶えになりながら40階まで到達した。個人的にこれ以上は絶対に無理だと思った。時間的にはたった16分であることを思うと、階段を上るという動作は短い時間でもかなり疲労するようだ。


今回の検証の結果、30階を超えるような高層階まで階段で上るのは大人の男性でもかなり大変だということがわかった。外出先から帰るたびにこんな思いをしなければならないとなると、エレベーターが復旧するまで外出する気になれない――なんてこともありそうだ。

とはいえ、「タワーマンションの価格が震災後に下がったかというと、そうでもないんです」と津島さんは言う。

「サンプルが少ないのでなんとも言えませんが、賃貸に関してはいまだに高層階は人気だと思いますね。単純に高層階は高級感がありますし、好きな人も多いんです。これはもう完全に好みの問題ですね」

デメリットも少なくないとはいえ、タワーマンション高層階の人気は今後もまだまだ衰えることはなさそうだ。(山田井ユウキ)
(R25編集部)

※コラムの内容は、フリーマガジンR25およびweb R25から一部抜粋したものです

引用先 http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20110910-00000004-rnijugo-ent

http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20110910-00000004-rnijugo-ent





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2011年05月14日

東京23区だけ今回も停電で「特別扱い」が決まりました。




2011.03.22 記事
「停電格差」だ!“死のグループ”住民、23区優遇に不満爆発
引用先:zakzak.co.jp

14日から続く東京電力管内の計画停電で、停電を実施した延べ世帯数に最大2倍もの「グループ間格差」が生じていることが分かった。同じグループ内でも、停電ゼロ地域とそうでないエリアが存在することも判明。計画停電は今夏だけでなく、冬まで継続される見込みとあって、電力需要のピークを迎える朝夕に毎日停電となるグループの住民のフラストレーションは爆発寸前だ。

 「うちの市は3と4(グループ)だけど、3は停電率100%、4は50%と聞いている。3の対象地域のほうが世帯数が多く、狙われているとしか思えない。3が一番被害を受けているんじゃないか」

 「第5グループは唯一の5日連続停電かつ1日2回停電のグループだから圧倒的に“負け組”。第1と第5は本当に“死のグループ”だ」

 22日早朝、都心に向かう通勤電車内でかわされていたサラリーマン同士の会話だ。真偽はともかく、いま、停電対象となった首都圏住民の間で、こうした格差に対する疑心暗鬼が広がっている。

 18日までの計画停電では、停電世帯が最も多かったのは「第1グループ」の延べ1207万世帯。最少は「第4グループ」の延べ503万世帯で、約2・4倍の格差が生じている。各グループの世帯数は200万−300万世帯にならされており、平等に“輪番”される本来の趣旨からは逸脱している。

 こうしたグループ間格差以外にも、そもそも東京23区の大部分が計画停電対象から除外されていることへの不満も多い。もともと、東電が発表した14日のリストには13の区が抽出されていたが、21日時点では荒川、足立の2区のみ。同じグループ内での格差も激しく、最も停電世帯が多い第1グループでも、菅直人首相のお膝元、東京都武蔵野市や府中市では、一度も停電となっていない地域が多い。

 こうした現状に、同グループの一部住民からは、「なんで23区の連中のために周りが我慢しなきゃいけないのか。不公平を押し付けられる筋合いはない」「節電やめた! ジャンジャンバリバリ電気無駄遣いして、すべての都民を道連れにしてやる!」といった不満の声が噴出している。一部では、「東電幹部の自宅がある一帯は、停電になっていない」といった真偽不明の情報も出回る始末で、“計画停電暴動”が現実味を帯びつつある。

 23区で取り残された格好の荒川区も「区内でも対象地域は一部で、都県境に接しているわけでもありません。道1本隔てて分けられており、対象世帯の住民からは『協力は惜しまないが、なぜ一方的に固定されてしまうのか』といった不満の声が複数寄せられています。23区の大半が優遇されている現実も、対象世帯住民の不満を増幅させており、再考を求める声は日増しに増えるでしょう」(池田洋子・広報課長)という。

 ■グループ細分化でさらに混乱も

 東電は現状の各グループをさらに5つ程度に細分化し、計25グループ程度に分ける方針を表明。実際に停電する可能性も3段階に分け、前日までに公表するというが、今以上に大混乱を招くのは確実。あくまで、グループ内で停電が実施される可能性が高いエリアと、そうでないエリアを色分けしたに過ぎず、根本的な解決策にはならない。 さらに、不満を増幅させる情報もある。東電によると、火力発電所の復旧状況によっては、今夏どころか今冬まで計画停電を継続する可能性があるというのだ。

 「地震により大きな被害を受けた広野、常陸那珂の両火力発電所の出力は480万キロワットで、廃炉が確定的な福島第1原発とほぼ同規模。東電の現在の供給力は3500万キロワットで、両火力発電所が復旧しても夏場の6000万キロワット、冬場の5000万キロワット需要には及びません。休止している小規模火力発電所の立ち上げや、電力卸供給事業者からの電力買い取りではしのぎきれない可能性が高まっています」(東電幹部)

 すでに東電は、グループの細分化に伴い、夏には東京都の千代田、中央、港の3区を除く20区で本格的な計画停電を実施する見通し。これが平等な停電になれば、誰も文句は言わないが…。

 計画停電の詳しい問い合わせは東京電力の専用ダイヤル0120・925・433まで。



2011.05.13 記事

東京電力が夏期の計画停電について発表、今夏も23区は対象外
引用先 Yahoo!ニュース 
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20110513-00000096-mycomj-sci

東京電力は5月13日、今夏の電力需給の見通しと対策について発表したが、夏期に向けた計画停電の運用ルールとして、停電の「回数・時間」「対象」「スケジュール」を明らかにした。

同社は、長期計画停止中の火力発電所の一部を除いたすべてについて、8月末までの復旧の見通しが得られたことや新たなガスタービンの設置、揚水発電のさらなる活用などにより、今夏の電力供給力を5,520万kW(7月末)から5,620万kW(8月末)へと上方修正した。

同日に政府の電力需給緊急対策本部が発表した「夏期の電力需給対策について」の内容を踏まえ、「原則不実施」の計画停電を夏期に万が一実施する場合の概要が公表された。

1グループ当たりの停電回数は、これまで1日に2回以上実施したグループもあったが、複数回の停電は避け1日1回とする。1グループ当たりの1回の停電回数は現行の3時間程度から2時間程度に変更された。現行のグループによって停電時間帯が毎日変わる「日替わり停電制」が継続される。

停電対象は、被災地域と東京23区は対象外となる。政府は、東京23区の扱いについて、「鉄道、信号機、医療機関、高層住宅・ビル等が高密度に存在し、昼間人口も多く、また国の基幹的な機能が集積していることから停電対象としない。ただし、その代替手段として、23区内の需要家に対して需給調整契約の締結等を促し、需給逼迫時に計画停電を回避できるよう一層の需要削減を求める」としている。

鉄道・医療機関など、計画停電対象外となる施設と同一送電線から受電しているため3月に停電が行われなかった顧客については、技術的に可能な範囲で計画停電の対象とする。

計画停電のグループについては6月中旬に発表が行われ、夏期の計画停電の運用は6月下旬から開始される予定。





東京23区は経済の中心部で首都機能混乱させる停電すると
影響が大きいからでしょう。

ということは、売買や賃貸で23区内と区外では少しだけしか離れていない場所でも
かたや停電対象・かたや非停電エリア


人気が23区に集中し、ますます人口過密化してしまいますね。

東京23区は城西、城東、城北、城南と分かれていて、
価格が高く人気も競争も激しいのは「城南エリア」です。

世田谷・品川・大田・目黒・港区で
ここのエリアで徒歩10分以内で3LDK新築戸建買う場合は
狭小地や敷地延長変形地で建てても5000万くらい必要です。

5000万ローン組める人は年収750万円くらいある人で
ある程度年収の高い人・世帯でなければ住めません。


マンションでも高いものの賃貸の家賃より安く、売買で買えるので
このエリアで賃貸はお金のムダ以外の何物でもありません。
posted by 不動産営業太郎 at 14:43| Comment(0) | 震災関連の不動産の記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年04月28日

浦安の住宅人気ガタ落ちの記事から


浦安の住宅人気ガタ落ち マンション建設ストップ、「引っ越したい」 (J-CAST)

下記記事引用先

http://news.www.infoseek.co.jp/topics/business/n_real_estate__20110428_3/story/20110427jcast2011294265/

東京のベッドタウンとして通勤に便利のうえ、東京ディズニーリゾートと「湾岸エリア」というブランドもあり、「住みたい街」の上位にランクされる千葉県浦安市。2011年の住宅地価ではJR新浦安駅の南側で上昇する地点が目立つなど、東日本大震災の前はちょっとしたミニバブルの様相にあった。

   ところが、震災による液状化被害に見舞われ、電気やガス、水道といったライフラインが止まり、その復旧に1か月以上も費やしたことで評判を下げている。

3万7000世帯が被災する
   震災による液状化現象によって、浦安市は3万7000世帯もの被災世帯を抱えた。震災から1か月がすぎたが、止まっていたライフラインは2011年4月15日に、被害がひどかった新浦安エリアでも下水道が復旧し、ようやくトイレや風呂が使えるようになった。

   しかし、「一度に大量の水を流したりすると逆流したり、溢れ出てきたりするので注意を呼びかけているところ」(浦安市)と、まだ完全とはいえない状況にある。

   市内の道路も通行止めはないが、歪んでいたりガタついていたりしているところが残る。

   建物の被害状況は、埋立地に建てられた8999棟について家屋被害認定調査を行ったところ、全壊8戸、半壊33戸、一部損壊が7930戸(罹災証明書の発行ベース)あった。このうち、「一部損壊」と判定された家屋は災害支援金がもらえない。

   浦安市は4月25日、千葉県に対して判定基準を見直し、一部損壊の家屋でも災害支援金が受け取れるよう再考を求める申し入れ書を提出した。申し入れが認められなければ、住宅ローンを抱えながら、修繕費用を負担しなければならない状況に陥る人が出てくることになる。暮らしの立て直しには、かなりの時間がかかりそうだ。

物件を売買する状態ではない
   「住みたい街」が一変、人気を落とした理由は、ライフラインの確保に時間がかかったためだ。同じ湾岸エリアでも豊洲や有明、東雲周辺は復旧が比較的早かったが、浦安周辺は取り残された。

   それが影響して、ここ数年人気が高まっている分譲マンションも「いまはマーケットがフリーズした状態。物件を売買する状態になく、新築物件はすべて止まってしまっています」(不動産調査の東京カンテイ市場調査部の上席研究員・中山登志朗氏)と話し、今後の販売の見通しは不透明という。

   一部の賃貸マンションでは建物にヒビが入るなどの損傷やライフラインが止まったことで、企業の寮や社宅に住んでいる人などが内陸部に引っ越す動きがある。

   浦安市は「人口の流入をみる限りでは動きはありませんが、(避難などで市から出て行った人については)把握しきれていないところはあります」と話す。地元の不動産業者によると、「引っ越したい」という声もあるそうだ。

   前出の中山氏は「浦安人気に陰りがでるのは仕方のないところ。ただ、今後デベロッパーはライフラインの確保など、いざという時の災害対応力に力を入れていくことになるので、浦安の凋落が長期化するとは思えません」とみている。

[ 2011年4月27日11時00分 ]




地震の液状化で、浦安の評判下げてもそれは一時であって



長期では人気が続くだろうと予測もあれば、



過去のこの状況より、浦安を避けようと思う人で



2極化すると思います。



湾岸エリアの高層マンションを買う人は眺望だの通風だの

日当たり重視で災害に弱いという「負の要素」気にしないかほとんどの人は

考えもつかずに買ったのではないでしょうか?



浦安というディズニーランド近くで東西線という都心へアクセスしやすい

路線が走ることで、立地でミニバブル人気だったのが



液状化の物件自体のダメージがなくても(高層マンション)



高層階で大きな揺れ

戸建では地盤沈下

街並みには砂埃、大きく陥没・隆起したマンホール

ライフライン復旧まで1カ月以上。





今回の地震で湾岸エリア物件がいかに地震災害にもろい

リスクのある立地かを教えてくれました。





液状化の前に、いくら免震物件だろうと耐震物件だろうと無力です。







湾岸エリアでもライフライン復旧が遅れた浦安



それだけ被害が甚大だったということと、



液状化による被害を自治体が支援するかどうか





支援しないとローンと補修費で住民負担は大きくなりますからね。




でも湾岸エリアに住むこと自体、液状化のリスクを許容しないと住めない・買えないわけで

彼らを税金で救済するのはおかしいと思います。







大地震が起きるたびに液状化して税金救済していたのではきりがないから。



地震保険適用基準を緩和するなど地震保険に加入しリスク管理していた人を

手厚く救済すべきで

リスク対策していない人でも、液状化したら一律で補助するのであれば

税金救済は、おかしいと思います。
posted by 不動産営業太郎 at 11:43| Comment(0) | 震災関連の不動産の記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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